- 發(fā)表時間：2020-07-23
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置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
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天府公園東、天府公園西、釣魚嘴板塊、天府濱江帶、麓湖湖區(qū)、麓湖公園區(qū)、青島路板塊，加上此前大家比較熟知的南湖板塊、錦江生態(tài)帶和麓山板塊，將是未來天府新區(qū)的9個主要樓市板塊，那么購房者又應該如何選呢？
〓叁〓
黃金十字上的4大核心板塊
如果你預算非常充足，又對生活配套的需求不那么急切，那么最值得買入的，就是位于天府大道與武漢路“黃金十字”上的四大板塊，它們屬于天府新區(qū)核心區(qū)中的核心板塊。
1、天府公園西，新區(qū)天花板，不差錢的高端選擇。
“天府公園西”范圍及項目分布示意圖 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“天府公園西”板塊位于武漢路以南、鹿溪河濕地公園以北、益州大道以東、天府大道以西，因緊鄰“天府公園”的西側而得名。
該板塊兼有產(chǎn)業(yè)和居住功能，其中產(chǎn)業(yè)定位為“天府中央商務區(qū)總部基地”，總部基地規(guī)劃范圍包括之前釋放出的“省政府預留用地”。目前已經(jīng)簽約的項目包括招商局集團、正大集團、新希望集團等15個總部基地項目。
天府中央商務區(qū)總部基地效果圖 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
圖據(jù)@天府發(fā)布
該板塊的住宅供應，則主要集中于杭州路西段的南北兩側，包括前期已經(jīng)開盤多次但目前并不打算推新的高端項目蔚藍卡地亞花園城，和保利和光嶼湖、首開云著、萬科天府錦繡3個全新項目。
這3個全新項目，均以大面積改善型產(chǎn)品為主。其中，萬科面積區(qū)間約172-251㎡，保利約160-220㎡，首開約175-200㎡，并且每個項目的價格預期都比較高。
據(jù)了解，萬科拿出了打造萬科中西部“燈塔級”項目的姿態(tài)，欲將天府錦繡的價格拔高至3.2-3.5萬元/平（含裝修），保利的清水價格預計在2.5-2.8，首開因為地價成本有一定優(yōu)勢，定價應該會略低于萬科和保利。
杭州路西段都極有可能成為整個天府新區(qū)2019年的價格天花板區(qū)域。
如果在成都要找到另一條路來對標的話，我認為，高新區(qū)金融城板塊的錦尚西二路，和杭州路西段真的太像了。
錦尚西二路緊鄰成都金融城，杭州路西段緊鄰天府中央商務區(qū)；
錦尚西二路旁邊有錦城湖公園，杭州路西段有天府公園；
錦尚西二路有泡小和石室天府，杭州路西段有天府七小和七中；
更重要的是，錦尚西二路兩側的樓盤是中海城南系列三盤、天府世家、南苑、西派國際這幾個成都最貴盤，而杭州路西段的四大金剛，成為天府新區(qū)價格天花板也就顯得理所當然了。
2、天府公園東，最繁華的“市中心”，門檻相對親民。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“天府公園東”范圍及項目分布示意圖
“天府公園東”板塊位于武漢路以南、鹿溪河濕地公園以北以西、天府大道以東，同時，夔州大道從其核心區(qū)穿過。因緊鄰“天府公園”的東側而得名。
和“天府公園西”一樣，該板塊同樣也是以產(chǎn)業(yè)為主、居住功能為輔，不同的是，該板塊因規(guī)劃和起步更早，目前板塊的整體呈現(xiàn)度高于天府公園西，土地簽約率超過90%，其中大部分都已經(jīng)建成或開工。
鳥瞰“天府公園東”一角 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
圖據(jù)天府發(fā)展論壇
在天府公園東，匯集了包括中海天府超級地標、天府大悅城、天萬國際金融中心、言幾又國際文創(chuàng)中心在內(nèi)的多個大型商業(yè)體。
同時，整個板塊內(nèi)有6座地鐵站已經(jīng)開通或在建，包括已經(jīng)開通的1號線、在建的6、18號線和即將開工的19號線都將經(jīng)過這里。
未來，這里就是天府新區(qū)的“市中心”。
天府新區(qū)沙盤鳥瞰“天府公園東” 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
由于“天府公園東”板塊的項目普遍拿地較早，土地成本相對較低，再加上住宅產(chǎn)品也不是純大戶型，因此該板塊的住宅購買門檻就比西區(qū)低了不少。
預計下半年可能會開售的項目有中海天府超級地標（非正式案名）的住宅部分，據(jù)了解該項目的住宅面積區(qū)間約110-180㎡，包括T2、T4、T6等多種類型的高層住宅。
另外，天府大悅城的住宅大悅天府祥云也有可能會有部分對外銷售，面積約121-144㎡，包括T3和T4兩種高層住宅。
除了這兩個項目之外，我們也從多方信源了解到由天投打造的天府中心國際社區(qū)年內(nèi)可能會銷售的消息。據(jù)查，該項目的樓面地價只有3、4千元，加上天投的ZF背景，相信它的售價會比較值得購房者期待。
天府中心國際社區(qū)效果圖圖據(jù)網(wǎng)絡
3、麓湖公園區(qū)，離“市中心”最近的公園居住板塊，值得期待。
“麓湖公園區(qū)” 范圍及項目分布示意圖 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“麓湖公園區(qū)”板塊是指由天府大道、沈陽路、梓州大道、武漢路4條主干道圍合而成的區(qū)域。該區(qū)域的土地曾經(jīng)幾乎全部被萬華集團拿下，并規(guī)劃為“麓湖生態(tài)城”的“公園區(qū)”，雖然后來公園區(qū)的大部分土地已經(jīng)退回ZF，但“麓湖公園區(qū)”仍然是最適合該板塊的名字。
麓湖公園區(qū)也是一個名副其實的公園居住板塊。萬華打造的“紅石公園”已成網(wǎng)紅打卡地，而板塊內(nèi)的其他待建用地，政府也基本沿用了萬華原來的公園居住區(qū)規(guī)劃理念，未來，像紅石公園一樣的帶狀公園綠地將貫穿于整個板塊內(nèi)。
紅石公園實景圖
圖據(jù)網(wǎng)絡
像這種建筑和公園反復交替穿插的布局，即使在天府新區(qū)這座“公園城市”，也并不多見，具有很高的生態(tài)居住價值。另外，因為該板塊與“天府公園東”僅隔了一條武漢路，麓湖公園區(qū)可以說是離“市中心”最近的公園居住板塊。
下半年，該板塊預計有萬科公園傳奇、萬科公園都會和中海麓湖公館3個住宅項目上市。
萬科公園傳奇首批次計劃推出3棟T3高層，共255套，面積約132-165㎡。項目的景觀和產(chǎn)品都非常不錯，目前精裝標準進行了升級，個人估計不會有低于2萬的房源。
萬科公園都會為面積105-136㎡的T4高層產(chǎn)品，得益于建面不大，公園都會很有可能是買入麓湖公園區(qū)的最低門檻。
中海麓湖公館據(jù)傳為高低配設計，包括高層、洋房和疊拼等物業(yè)形態(tài)，能滿足多種不同的需求人群。
4、麓湖湖區(qū)，代言成都樓市，有錢也不一定買得到。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
麓湖生態(tài)城實景圖圖據(jù)網(wǎng)絡
如果要找一個樓盤作為成都樓市的代表，那么一定非“麓湖生態(tài)城”莫屬。麓湖生態(tài)城和杭州萬科良渚文化村、廣州美林湖、秦皇島阿那亞被業(yè)內(nèi)稱為“中國四大神盤”，知名度已享譽全國。
“麓湖湖區(qū)” 范圍及項目分布示意圖
以麓湖生態(tài)城的湖區(qū)部分為絕對主力的“麓湖湖區(qū)”板塊，偏重于居住功能，但在今年下半年預計能上市的住宅只有麓湖生態(tài)的汀院組團的最后兩棟和全新組團沚院。
其中，汀院為面積約140和200㎡的高層；沚院緊鄰汀院，產(chǎn)品面積段約140-260㎡。據(jù)了解，汀院和沚院有可能是麓湖生態(tài)城“湖心區(qū)”買入門檻最低的兩個組團，對麓湖的粉絲來說，是一個買入“湖心區(qū)”的好機會。
不過從麓湖前幾批次的搖號銷售情況來看，幾乎每次報名人數(shù)都超過房源數(shù)的2倍，所以要入住麓湖，不僅要有錢有資格，還得有理想有好運。
〓肆〓 趨于成熟的3個元老板塊 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
如果你對配套的需求比較急切，希望買一個即使馬上入住也能有生活氣息的房子，那么位于沈陽路以北的三大板塊，值得你的關注。
并且這三個板塊中，還有不少低門檻的高性價比項目，如果你對“黃金十字”四大板塊的價格表示望而生畏，那么，這三個成熟的元老板塊，就是你買入天府新區(qū)的另一扇窗。
1、麓山板塊，成熟優(yōu)雅的老牌“貴族”，多達6個項目將供貨，竟有1個是麓山國際。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“麓山板塊”范圍及項目分布示意圖
麓山板塊緊鄰高新區(qū)新川科技園南側，是開發(fā)較早的老牌居住區(qū)。整個板塊目前的生活相對比較成熟，同時也擁有非常不錯的生態(tài)環(huán)境，是一個可以即買即住的舒適居住區(qū)。
麓山板塊一角圖據(jù)天府發(fā)展論壇 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，麓山板塊在下半年的新房供應竟有6個之多，包括2個全新盤和4個老盤加推，并且這些項目因拿地時間較早，普遍價格都來得比較溫柔，非常值得關注。
全新盤包括合能鉑悅華庭和中信城開126畝項目。其中合能鉑悅華庭為多層、小高層板式洋房產(chǎn)品，面積114-254㎡，這個項目6月份出來宣傳過一波，估計因為價格沒談好就暫時擱置了，畢竟地價成本非常低，周邊項目（麓云）的售價也僅僅1萬出頭，即使合能的產(chǎn)品形態(tài)更高級，裝修更好，在限價原則下也不可能批到過高的價格。私以為，該產(chǎn)品如果賣1.5萬/平左右，將是一個性價比非常高的改善型選擇，只是看合能今年到底要不要開出來了。
中信城開126畝項目前身是天投麓云閣，現(xiàn)被中信收購，預計下半年會推出改善型高層產(chǎn)品，面積108-138㎡套三套四產(chǎn)品，因產(chǎn)品面積控制較好，預計總價門檻會比較有優(yōu)勢，同樣值得關注。
老盤推新的項目，包括濱江領樾和麓云這兩個今年已經(jīng)開過的超高性價比樓盤，在下半年均由推新計劃。
另外，極地海洋世界旁的改善型樓盤新鴻基悅城也計劃在年內(nèi)推出三期產(chǎn)品，雖然目前還不知道新鴻基的具體產(chǎn)品信息，但是從前期交付的品質(zhì)和地段配套來說，只要價格不離譜，都是一個很好的品質(zhì)之選。。
該板塊最讓人意外的，則是麓山國際社區(qū)最后一個住宅產(chǎn)品MONA計劃在下半年推出。
據(jù)了解，MONA為兩棟小高層組成的小戶型準現(xiàn)房產(chǎn)品，面積約37-150㎡，主力戶型為幾十平米的套一套二，因為產(chǎn)品面積較小，這可能是整個天府新區(qū)購買門檻最低的住宅。
麓山國際MONA陽臺景觀實拍 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
MONA 雖然面積小，但是位置卻位于麓山國際社區(qū)內(nèi)部，完全不臨主干道，并且部分房源擁有朝南朝高爾夫別墅區(qū)的特點，觀景效果無敵。
2、南湖板塊，除了環(huán)境好，配套也不錯，全城性價比最高的32套疊拼就在這里。
“南湖板塊”范圍及項目分布示意圖
南湖板塊是另一個開發(fā)較早的居住區(qū)，板塊內(nèi)有江安河、錦江以及南湖公園等生態(tài)資源，環(huán)境不錯。板塊內(nèi)前期售出的樓盤大部分已交房入住，天府一幼和天府四小也已經(jīng)投入使用，因此片區(qū)的生活成熟度也頗高。
下半年板塊內(nèi)預計有遠大中央公園和北辰南湖香麓兩個老盤加推。其中遠大中央公園計劃9月推出新批次產(chǎn)品，面積約106-138㎡，參考上批次單價約1.35-1.55萬/平。
另外，北辰南湖香麓還剩32套疊拼未售，該產(chǎn)品為建面約145-147㎡、實得300-380㎡的“老規(guī)”產(chǎn)品，參考上批次售價僅約266-320萬/套，實得單價僅7、8千，說它是“全城性價比最高的疊拼”也不為過。
3、錦江生態(tài)帶，網(wǎng)紅板塊形象好，高性價比產(chǎn)品還看錦江東岸。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“錦江生態(tài)帶” 范圍及項目分布示意圖
錦江生態(tài)帶可以說是近兩年天府新區(qū)最火爆的置業(yè)板塊，狹義的錦江生態(tài)帶板塊通常是指錦江以西的部分。這一片街區(qū)內(nèi)，路網(wǎng)形狀規(guī)整，商業(yè)、學校配套完善，各大項目也都建設得七七八八，街區(qū)的整體觀感非常不錯。
錦江生態(tài)帶鳥瞰實景圖圖據(jù)網(wǎng)絡 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
目前，片區(qū)內(nèi)僅有中海萬錦熙岸、德商御府天驕學府和首創(chuàng)禧瑞錦江三個老盤有供應，但價格都已經(jīng)站上了2萬/平的高度，沒有了曾經(jīng)的價格優(yōu)勢。
而剛需唯一可以期待的全新盤川發(fā)天府上城，目前開盤信息還不明確，對于預算有限的購房者，錦江東岸的恒大天府半島倒是非常值得關注。
據(jù)了解，恒大預計在近期推出其七期產(chǎn)品，從恒大前期12000+的精裝單價來看，價格優(yōu)勢越來越明顯，加上其緊鄰地鐵1號線的交通優(yōu)勢，性價比非常高。不過需要注意的是，錦江東岸這一片小區(qū)目前劃片的學校是華陽的西寺小學，并沒有與錦江西岸的項目共享教育資源。
〓伍〓 后發(fā)制人的3個未來板塊
除了核心板塊和元老板塊，在天府新區(qū)的規(guī)劃中，還有3個板塊也有大量住宅規(guī)劃，但目前還沒有啟動大規(guī)模的開發(fā)，因此可售項目并不多。
這3個板塊因為啟動時間晚，未來將具有后發(fā)制人的優(yōu)勢，值得價值投資者長期關注。
1、天府濱江帶，可能是錦江生態(tài)帶2.0，但成熟尚需時日，勝在價格和江景。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“天府濱江帶”范圍及項目分布示意圖
天府濱江帶，位于沈陽路以南、成昆貨運鐵路以北、劍南大道以東、錦江以西，因曾屬于“天府中心”又臨錦江，故命名為“天府濱江帶”。
目前，天府濱江帶的呈現(xiàn)度還比較低，大多數(shù)土地都還沒有出讓。僅有翡翠和悅和建發(fā)中央灣區(qū)兩個樓盤推過住宅，此外還有首鋼蓉璟臺和大悅觀瀾祥云兩個全新盤計劃在下半年推出。
其中，建發(fā)中央灣區(qū)預計最快在今年11月推出精裝產(chǎn)品，面積約113-163㎡的T4和208㎡的T2，參考前期約1.2萬/平的清水價，加精裝的價格，個人估計也就1萬5、6吧。翡翠和悅目前僅剩214-268㎡的疊拼產(chǎn)品在售，總價約400萬起，門檻較高。
全新項目大悅觀瀾祥云下半年也將亮相，產(chǎn)品為120-155㎡的江景高層產(chǎn)品；另外，已經(jīng)亮相的首鋼蓉璟臺項目有多層洋房和高層產(chǎn)品計劃推出，洋房面積約165㎡，高層約90-140㎡套二、套三、套四，提供了比較多樣的選擇。
雖然，天府濱江帶目前看起來還比較生僻，但是板塊內(nèi)的幾個項目樓面地價成本，相比緊鄰的錦江生態(tài)帶在售的德商、首創(chuàng)等項目，都低了不少。
因此天府濱江帶的項目，特別是板塊北部的項目，既可以就近共享錦江生態(tài)帶的部分配套，又有可能以更低的門檻買入，對那些想要入住錦江生態(tài)帶，但又被價格擋在門外的購房者來說是一個新的選擇。
當然，我并不認為天府濱江帶就只能作為錦江生態(tài)帶的備胎。實際上，天府濱江帶的部分項目，例如大悅觀瀾祥云、建發(fā)中央灣區(qū)，以及天投尚未修建的商兼住地塊，都擁有一線濱江的特點，這反而是錦江生態(tài)帶的大多數(shù)在售項目都不具備的優(yōu)勢。
再加上天府濱江帶擁有后發(fā)優(yōu)勢，未來成為錦江生態(tài)帶2.0升級版也完全有可能。
2、青島路板塊，規(guī)劃剛剛啟動，后發(fā)優(yōu)勢明顯，僅1個項目待售。 置業(yè)顧問 楊老師 13348848858
“青島路板塊”范圍
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